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房地产行业常见的税务筹划方法

税务筹划 房地产企业税务筹划

房地产行业作为一个高利润高所得额的企业,其成本来源比较复杂,因此其税务筹划的条件很多,存在许多地方可以进行税务筹划,所以也就有越来越多的房地长行业开始税务筹划,那么房地产行业常见的税务筹划方法有哪些呢?

房地产行业常见的税务筹划方法

1、土地增值税筹划

(1)、利用增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的,增值率越大,适用的税率越高,缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分:

a:取得土地使用权所支付的金额;

b:房地产开发成本;

c:房地产开发费用;

d:与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目,主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。

e:其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。

(2)利用土地增值税的征税范围进行筹划

正确的利用土地增值税的征税范围进行筹划,分清土地增值税的征税范围很重要,怎样判定土地增值税的征税范围呢?断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:

一、土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;

二、土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;

三、土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。

那么利用土地增值税进行税务筹划的方法有哪些呢?

合作建房

税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方协作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地,拟与A公司配合建造写字楼,资金由A公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,不用缴纳土地增值税,从而下降了房地产成本,加强了市场竞争力。未来再做处理时,能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。

房地产的代建房行为

税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定,房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定终极用户,实施定向开发,以达到减轻税负的目的,防止开发后销售缴纳土地增值税。

(3)利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

二、变房屋销售为股权转让进行税务筹划

根据现行税法规定,以不动产资产入股,介入接受投资方的利润调配,独特承担投资危险的行为,不征收营业税,而且自2003年1月1日起,对于以不动产投资入股后转让股权的行为,不再征收营业税。

三、房产税筹划

房产税是以房产为征税对象,依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据,税率为12%。

以上就是房地产行业常用的税务筹划方法,但是不一定适合所有的房地产行业,如需进行税务筹划的房地产企业最好请财税代理公司帮忙进行税务筹划,先检查自身企业情况,再为企业提供税务筹划方案,适合自身的企业情况才是最重要的。


                


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